La expansión urbana de las ciudades mexicanas se acelera, pero corren el riesgo de caer en un patrón insostenible. La densificación de estas áreas resulta crucial, no solo para optimizar la infraestructura y la provisión de servicios urbanos, sino también para mejorar la calidad de vida de sus habitantes y garantizar su bienestar financiero. A pesar de esto, entre 1985 y 2018, las ciudades con más de 100 mil habitantes han visto cómo su superficie urbanizada creció 5.2 veces, mientras que su población solo se duplicó. La Densidad Media de las Ciudades (DNC) ha disminuido de 124 a menos de 108 habitantes por hectárea.
Las consecuencias son palpables: áreas centrales vacías y un creciente abandono de espacios históricos, todo mientras las periferias se expanden. Afortunadamente, emergen nuevas tendencias que podrían revertir este fenómeno. Las familias más pequeñas y la preferencia por la centralidad han comenzado a modificar la dinámica del mercado inmobiliario, elevando las rentas en zonas centrales y promoviendo así la necesidad de incrementar la oferta de viviendas a través de métodos que necesariamente incluyan la densificación.
El caso de la Ciudad de México es revelador. A pesar del proceso de redensificación que ocurre en zonas como barrios antes olvidados, el Centro Histórico todavía enfrenta desafíos significativos debido al éxodo de instituciones y al daño causado por el sismo de 1985. La degradación del espacio público por la invasión de vendedores ambulantes, en complicidad con el gobierno, ha transformado calles y plazas en espacios menos accesibles para los ciudadanos.
La densificación, aunque desafiante, puede ser una solución viable para problemas de infraestructura urbana. En general, las áreas de alta densidad tienden a tener un consumo de agua per cápita menor y permiten mejorar la recaudación de impuestos prediales, lo que contribuye a financiar mejores servicios públicos. Asimismo, la redensificación permite liberar terreno para parques y áreas recreativas, favoreciendo una movilidad peatonal más eficiente y reduciendo el tráfico y la contaminación.
Para alcanzar una verdadera política de densificación, el gobierno federal debe inducir cambios en lugar de imponer regulaciones. Existen herramientas poderosas al alcance, como políticas de vivienda y colaboraciones en fondos metropolitanos, que pueden facilitar la adecuación de las normativas locales. Es crucial revisar la estructura de los impuestos prediales, promoviendo densidad y verticalidad, y penalizando el abandono de terrenos.
Sin embargo, la resistencia vecinal, a menudo basada en desinformación o en la preocupación por el “síndrome NIMBY” (Not in My Backyard), puede obstaculizar el avance hacia una urbanización más densa y sostenible. Por esto, es fundamental implementar campañas de educación que amplíen la cultura urbana en México y empoderen a las autoridades locales, como la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu).
En tiempos donde la urbanización debería ser estratégica y responsable, la densificación ofrece una oportunidad única para hacer las ciudades más resilientes, habitables y sostenibles. La planificación adecuada puede transformar los desafíos actuales en beneficios tangibles para la sociedad.
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