Amortizar hipoteca: ¿Es más rentable reducir el plazo o la cuota?

Dado el ahorro acumulado durante la pandemia, muchos españoles se plantean devolver de forma anticipada parte de la deuda contraída con el banco por la hipoteca para sortear intereses. Si conviene o no, o si es más rentable reducir el plazo o la cuota, depende de varios factores.

Ventaja fiscal

Para empezar, en términos fiscales, merece la pena hacer una aportación adicional a la hipoteca para sacar el máximo partido a la declaración de la renta. Para aquellos que compraron una vivienda antes del 1 de enero 2013, existe la posibilidad de obtener una ventaja fiscal interesante si se realiza una amortización anticipada: la deducción por adquisición y rehabilitación, dado que Hacienda devuelve el 15% de lo aportado en el ejercicio hasta un límite de 9.040 euros. Esto significa que es posible obtener hasta 1.356 euros de beneficio fiscal, o el doble si un matrimonio titular de la hipoteca presenta la declaración de forma individual en vez de conjunta. En este caso, amortizar sale más rentable que ningún otro activo sin riesgo del mercado, teniendo en cuenta los nulos intereses que ofrecen las cuentas remuneradas o los depósitos.

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Cabe destacar que los intereses y las cuotas de amortización únicamente son deducibles por las cantidades que se solventaron el ejercicio anterior. Esto es, para incluir la deducción en la próxima declaración, es necesario amortizar antes de que acabe este año 2021.

Ahorro de intereses

Por otro lado, desde el punto de vista financiero, si se dispone de un dinero extra solo merece la pena amortizar a hipoteca siempre y cuando la rentabilidad de una inversión sea inferior al coste de financiación. O dicho de otra manera, si el interés del préstamo es superior a la rentabilidad de optar por una inversión. Actualmente, los tipos de interés están en mínimos históricos. A nivel financiero, conviene esperar a que los tipos sean más altos si lo que se pretende con la amortización de la hipoteca es un mayor ahorro de intereses. A medida que aumente el coste de la financiación, será más rentable amortizar.

Por ejemplo, en un préstamo en el que queden 150.000 euros de capital pendiente a 25 años con un tipo del 0,5%, los intereses globales equivalen a 9.600 euros. En el caso de amortizar 5.000 euros, esa cantidad se reduciría a 9.281 euros, de manera que se ahorrarían 319 euros en intereses. Si esa misma operación de amortización se efectúa con un interés más alto, del 1%, los intereses totales pasarían de 19.592 euros a 18.939 euros, esto es, 653 euros de ahorro.

Cuota o plazo

En cuanto a si es más rentable la reducción de la cuota o del plazo, la mejor decisión depende de la situación personal y económica. Desde el Marketplace hipotecario sostienen que si se da el caso de que se tiene una situación financiera holgada, lo normal es que se prefiera reducir el plazo de la hipoteca, ya que se acaban pagando menos intereses al generarse durante menos tiempo, lo que permite ahorrar más a la larga. Sin embargo, si se llega algo más apurado a final de mes, tiene más sentido que reducir la cuota a pagar para así aliviar los pagos que se realizan de forma mensual.

Ahora bien, también hay que tener en cuenta en cualquier caso que es que preferiblemente realizar el proceso de amortización durante los primeros años de la hipoteca, ya que es en este intervalo de tiempo cuando se hacen frente a los intereses más altos. Y es que en la mayoría de hipotecas en España, la forma de pago sigue el método francés, que consiste en pagar más dinero en forma de intereses que en capital al principio.

Más Información

Igualmente, conviene tener en cuenta si se tiene que pagar una comisión por cancelación u amortización total o parcial del préstamo antes del plazo pactado.

En función de si la hipoteca es de tipo fijo o variable, el cancelarla en un plazo menor al establecido en el contrato conlleva el pago de una comisión, con unos máximos fijados por ley. Este gasto se considera una especie de penalización por devolver el dinero anticipadamente, ya supone un cambio en el contrato hipotecario.

Lo habitual es que exista una comisión de 0,15% únicamente durante los cinco primeros años de la hipoteca y el 0,25% solo durante los 3 primeros años del mismo. Una vez terminados estos plazos ya no se te puede aplicar ninguna otra comisión.

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