Hipotecas económicas no solucionarán crisis inmobiliaria

Durante medio siglo, la política hipotecaria en Estados Unidos ha estado profundamente equivocada, separando sus esfuerzos de la política de vivienda. Los legisladores han intentado reducir el costo de las hipotecas, creyendo que así facilitarían el acceso a la vivienda, pero en cambio, han generado un aumento significativo del endeudamiento.

Este dilema ha llevado a un intenso debate en el Capitolio, especialmente con la reciente promulgación de la Ley bipartidista “Camino a la Vivienda del Siglo XXI”, el 11 de julio. La ley aborda dos enfoques distintivos sobre la crisis de vivienda: por un lado, se argumenta que la falta de construcción de viviendas en ubicaciones deseadas limita el acceso; por el otro, se señala que los grandes inversores han acaparado el mercado de vivienda unifamiliar, convirtiendo a potenciales propietarios en inquilinos.

Ambas perspectivas son válidas y merecen atención. En muchos casos, la invasión de grandes propietarios está transformando comunidades y mercados de alquiler. El Congreso ha acertado al preguntarse si las familias compiten en igualdad de condiciones contra estos fondos de inversión. Sin embargo, hay que subrayar que las soluciones propuestas no son intercambiables; restringir la compra por parte de instituciones no aumenta la oferta de viviendas disponibles.

El desafío persiste: si hay 200 familias compitiendo por 100 casas, limitar a los inversores institucionales puede beneficiar a algunas, pero sin un aumento en la oferta, los precios seguirán presionando hacia arriba. La Ley ROAD to Housing intenta reconocer esta realidad a través de medidas que facilitan la construcción, como la simplificación de las revisiones y la promoción de viviendas prefabricadas. Aunque se está comenzando a abordar el problema de la oferta, muchos aún confunden soluciones hipotecarias con soluciones de vivienda asequible.

El estudio reciente revela un patrón claro: la expansión del crédito hipotecario tiende a aumentar tanto la deuda como los precios de las casas, sin incrementar significativamente la propiedad de vivienda. Esto es especialmente evidente en áreas donde la regulación limita la construcción.

La intervención del gobierno a través de programas como Fannie Mae y Freddie Mac ha mantenido un flujo constante de crédito, pero no ha resuelto la falta de viviendas asequibles. Ahora, con la Ley “Camino a la Vivienda del Siglo XXI”, hay un intento de equilibrar las necesidades de protección para inquilinos y familias con el impulso de la construcción. Es un cambio necesario, aunque mucho queda por hacer.

La situación económica subyacente sigue siendo complicada. Mientras que los grandes inversores dominan el mercado, es esencial aumentar la oferta de vivienda para hacer los precios más asequibles. Durante años, el enfoque legislativo se centró en permitir que las familias compraran las casas ya existentes. Por fin, se empieza a reconocer la necesidad de construir más viviendas para satisfacer la demanda.

El camino a seguir no debe ser la implementación de más programas de vivienda, sino un enfoque más moderado de la política hipotecaria. Incentivar a todos los postores sin facilitar la construcción no conducirá a que las casas sean más accesibles; simplemente cambiará quién tiene las llaves.

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