En este tiempo de incertidumbres, una cosa es segura: el contexto no pinta bien a nivel internacional para el sector inmobiliario, que lleva desde la pandemia coqueteando con una burbuja. Las proyecciones de la potente consultora Oxford Economics apuestan a que los precios de la vivienda en el conjunto de 20 economías avanzadas, entre las que se cuenta España, van a vivir una inflexión. Si a principios de este año crecían a un ritmo anual del 15%, a mediados del próximo creen que lo harán un 1%. Y por eso sus analistas se han preguntado qué implica ese cambio. En el pasado, cuando los importes de las casas se han contraído, se han reducido el consumo y la inversión inmobiliaria, mientras que las condiciones de crédito se han endurecido. Partiendo de esas tres posibilidades, un informe difundido este miércoles modela tres escenarios probables y su impacto en el PIB, cuyo escenario base es un crecimiento mundial del 1,5%. En el peor de los casos, que las tres cosas sucedieran simultáneamente, Oxford Economics cree que el crecimiento económico se aplanaría hasta el 0,3%.
El primer escenario es que, hasta 2025, los precios de las casas retrocedan un 10% en un conjunto de 22 países. Esto llevaría aparejado un descenso de la riqueza de los hogares, ya que muchos tienen en la vivienda su principal ahorro. Esto se traduce en un menor consumo. La proyección no solo cubre las 20 economías avanzadas del estudio, sino que se añaden Suiza y China. Esta última preocupa especialmente. “Una diferencia importante entre la situación actual del mercado de la vivienda y la situación durante la Gran Crisis Financiera [la crisis de 2008] es la trayectoria del mercado en China”, señalan los autores del informe. Si entonces el gigante asiático capeó el estallido de la burbuja mundial y continuó con precios al alza que disimularon la debacle mundial, ahora su sector ya ha empezado a caer, antes incluso que las economías avanzadas. Como sea, Oxford Economics estima que si las casas se abaratan en esta dirección, el PIB mundial crecería un 1,3%. No se trata de una gran mella respecto al 1,5% del escenario base porque, en realidad, este ya contempla que haya caídas de precios en muchos mercados, aunque España aparece en la mayoría de estimaciones entre las más alejadas de una potencial burbuja.
El crecimiento se vería más comprometido, en cambio, si a la caída de precios se suma un retroceso considerable de la inversión inmobiliaria en vivienda. Con una retracción del 10% en esta variable, para el mismo conjunto de 22 economías, el PIB mundial ya solo crecería un 0,7%. Los analistas recuerdan que “en el pasado las bajadas de precios han tendido a combinarse con retrocesos en la inversión residencial”. En la Gran Recesión, por ejemplo, el batacazo alcanzó el 30% en las principales economías, aunque algunas como la alemana fueron capaces de sortearla. Esta vez no creen que sea para tanto porque tampoco ven un crecimiento previo tan explosivo como el de la burbuja de principios de siglo. Pero apuntan a Canadá, Taiwán, Finlandia y Nueva Zelanda como los mercados más problemáticos. EE UU, Japón y Sudáfrica se sitúan en el lado opuesto. Y España se queda en la parte media-baja de la tabla: la inversión en vivienda ha crecido desde la pandemia y está casi un punto por encima de la media de los últimos 10 años, pero está muy alejada del pico de la burbuja de principios de siglo.
Hipotecas más caras
El tercer escenario tiene que ver con el crédito. Cuando caen los precios de las casas se produce un deterioro económico general, los préstamos tienden a ser más selectivos y las condiciones para obtener una hipoteca se endurecen. Si esto se combinara con lo explicado en los escenarios anteriores, la consultora británica cree que la economía mundial se quedaría en un exiguo crecimiento del 0,3%. Esto implica, explican los expertos, que en el segundo cuarto de 2023 la economía decrecería. Usando la definición de recesión del Fondo Monetario Internacional, que se refiere al PIB per cápita, las proyecciones señalan que un crecimiento de la población mundial equivalente al 1% implicaría entrar en esa situación tanto en el segundo escenario como en el tercero.
Para acabar de complicar las perspectivas, el informe recuerda que “las recientes encuestas de los bancos centrales han mostrado una reducción de la disponibilidad de crédito para comprar casas, especialmente en el Reino Unido y la eurozona”. Precisamente este miércoles, el Banco de España hizo pública su Encuesta de Préstamos Bancarios de octubre, que llega a conclusiones similares. El crédito concedido se contrae como consecuencia del endurecimiento durante el tercer trimestre de los criterios y condiciones para la concesión de préstamos, en un contexto en que la política monetaria de los bancos centrales está centrada en retirar estímulos a la economía y contener la inflación. Y el organismo destaca que “el retroceso de la oferta habría sido de mayor intensidad en el segmento de financiación a los hogares para adquisición de vivienda”. Este mercado, destaca el Banco de España, ha registrado “la caída más pronunciada desde 2008″.
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