Sector industrial anticipa nuevo mapa metropolitano

La reciente modificación de la delimitación de la Zona Metropolitana del Valle de México ha captado la atención del sector industrial. Ahora, este abarca 84 municipios, tras incorporar siete de Hidalgo y uno de Morelos. Este cambio se produce en un contexto en el que el mercado industrial ha comenzado a extender sus actividades hacia corredores ubicados más allá del núcleo tradicional, lo cual refleja las dinámicas cambiantes del desarrollo urbano.

En particular, el corredor Huehuetoca-Zumpango ha mostrado resultados notables, acumulando más de 600,000 metros cuadrados de absorción en 2024 y transaccionando 200,000 metros cuadrados durante la primera mitad de 2026, según Spot2.mx. Esta expansión responde a la disminución de la disponibilidad de espacio dentro de los corredores centrales, donde el corredor CTT, que incluye Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán, concentra un inventario de 7.8 millones de metros cuadrados, pero solo reporta una disponibilidad de 4.2% al cierre del segundo trimestre de 2026.

La presión sobre el suelo ha llevado a un aumento en los precios de renta industrial, que ha crecido de 9.17 a 10.36 dólares por metro cuadrado mensual entre el primer y segundo trimestre de 2026. En áreas centrales como Azcapotzalco y Naucalpan, las naves de Clase A pueden llegar a exigir más de 14 dólares por metro cuadrado al mes. Esto refleja un mercado que, como señala Vianey Macías, jefa de Investigación de Mercados en Spot2.mx, se anticipa a las decisiones de política pública, mostrando cómo el capital privado ya había trazado ciertas fronteras antes del cambio oficial.

La reciente ampliación de la zona comprende incorporaciones significativas. Entre los nuevos municipios de Hidalgo está Tula de Allende, que ahora juega un papel en este creciente panorama. La conectividad y la disponibilidad de tierra se están convirtiendo en factores determinantes para el éxito de los nuevos desarrollos, particularmente en corredores como Huehuetoca, el eje AIFA-Zumpango y Tepeji del Río. La combinación de cercanía con el CTT y la disponibilidad de recursos ha hecho que estos corredores emergentes estén en el punto de mira.

Además, Toluca-Lerma comienza a destacar en este nuevo mapa industrial, especialmente en sectores que requieren una mayor eficiencia energética, como la manufactura avanzada, los centros de datos y la electromovilidad. La disponibilidad eléctrica se ha vuelto crucial, haciendo que el acceso a megavatios sea más determinante que el espacio físico en muchos de estos proyectos.

El análisis también alerta sobre el estrés hídrico y la relación con las comunidades receptoras, factores que podrían influir en la viabilidad de futuros proyectos industriales. La clave del éxito en la próxima década dependerá de cómo se armonice la demanda del nearshoring y el comercio electrónico con la resiliencia energética y el respeto por las comunidades locales.

Con los cambios recientes y las proyecciones a futuro, el panorama industrial en la Zona Metropolitana del Valle de México se redefine, creando oportunidades y desafíos que darán forma al desarrollo económico de la región en los años venideros.

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