El sector de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) en México está en pleno auge, sobre todo tras la intensificación de la batalla por Fibra Macquarie, que se ha convertido en uno de los activos más deseados en el mercado. Desde el 25 de febrero de 2026, cuando empezaron las ofertas de adquisición, los certificados bursátiles de Fibra Macquarie han visto un incremento notable del 13.56%, marcando una ganancia acumulada de 28.38% en lo que va del año.
En la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), los certificados de Fibra Macquarie se cotizan a 43.46 pesos cada uno, habiendo registrado un pequeño aumento del 0.65% recientemente. Las ofertas públicas de adquisición (OPA) por este fideicomiso comenzaron formalmente en febrero, destacando un acuerdo vinculante con Fibra Prologis, que el 7 de abril lanzó una OPA por hasta el 100% de los certificados de Fibra Macquarie. La propuesta de Prologis incluye un intercambio de certificados o un pago en efectivo de 40 pesos, lo que representa un monto total de 7,973 millones de pesos.
Además de Fibra Prologis, otras Fibras como Fibra Monterrey y Fibra NEXT también están puestas en la competencia, ofreciendo OPAs por 46.99 y 47.50 pesos por certificado, respectivamente. Esto eleva las montos en juego a 8,901 millones y 11,720 millones de pesos. Desde el inicio de las ofertas, el valor de los certificados de Fibra Monterrey ha crecido en un 1.32%, mientras que los de Fibra NEXT han retrocedido un 5.01%. Con el cierre de la operación de venta programado para el próximo verano, la competencia se intensifica.
Bajo la dirección de Simon Hanna, Fibra Macquarie cuenta con un portafolio impresionante, que incluye 245 propiedades industriales y comerciales, con una superficie bruta rentable de aproximadamente 2.9 millones de metros cuadrados. Entre sus bienes se encuentran propiedades comerciales en alianza con Grupo Frisa, como el City Shops del Valle y el Tecámac Power Center. Este fideicomiso es gestionado por Macquarie Asset Management, parte de un grupo financiero global australiano con una capitalización de 86,990 millones de dólares.
Analistas del sector destacan el atractivo de Fibra Macquarie debido a su amplia cartera y sólida ocupación cercana al 95%. La compra de este fideicomiso se presenta como una oportunidad para incrementar la escala rápidamente, optimizando costos y mejorando la capacidad de negociación con arrendatarios. En un entorno de tasas de interés elevadas y menor apetito por activos inmobiliarios, adquirir Fibra Macquarie se percibe como una opción más económica comparada con desarrollar un portafolio similar desde cero.
Sin embargo, el clima competitivo también puede elevar los precios de adquisición, lo que podría afectar los rendimientos futuros, especialmente ante tasas de financiamiento restrictivas. La carrera por Fibra Macquarie también resalta tendencias positivas en el segmento industrial mexicano, impulsadas por fenómenos como el nearshoring y la reconfiguración de las cadenas de suministro.
Por último, el Índice Fibras, que mide el rendimiento de estos instrumentos en la BMV, ha superado al principal índice de la bolsa en 2026, acumulando un retorno de 10.09% en comparación con el 5.5% del índice general. Este contexto sugiere que la competencia por activos de calidad en el sector continúa intensificándose, reflejando una base sólida para la inversión en el sector industrial en México.
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