Cercanía empresarial: ¿evaluamos mal nuestros parques?

Durante los últimos años, el fenómeno del nearshoring ha transformado el panorama industrial de México, convirtiéndolo en un destino clave en las cadenas globales de suministro. La atracción de nuevas operaciones manufacturas y el auge en la inversión han propiciado el desarrollo acelerado de parques industriales en diversas regiones del país, consolidando esta tendencia.

En la Ciudad de México, la disponibilidad de espacio industrial ronda el 2.4%, con más de 865 mil metros cuadrados en construcción. Mientras tanto, un lugar como Monterrey se destaca con un impresionante inventario industrial que supera los 156 millones de pies cuadrados y más de 10.7 millones de pies cuadrados en desarrollo. Estos indicadores revelan no solo un mercado enérgico, sino uno que se encuentra en una fase evolutiva, invitando a los profesionales de la industria a un cuestionamiento fundamental: ¿Estamos preparando activos que responderán a las demandas del mercado en 15 o 20 años, o simplemente estamos creando estructuras para satisfacer la necesidad inmediata?

Históricamente, el desempeño de los parques industriales se ha medido a través de métricas como la absorción, la ocupación y la velocidad de comercialización. Aunque estos indicadores son esenciales para evaluar la vitalidad del sector, no siempre reflejan su habilidad para adaptarse a las demandas cambiantes de los ocupantes.

Un aspecto crítico que se comienza a reconocer es la obsolescencia operativa. Este fenómeno no se relaciona únicamente con el desgaste físico de los edificios, sino que puede manifestarse a través de un mantenimiento ineficaz, procesos fragmentados o decisiones impulsadas por información limitada. Con el paso del tiempo, incluso inmuebles que se mantienen arrendados pueden perder su capacidad de respuesta ante los estándares de automatización y eficiencia cada vez más exigentes.

El mercado industrial mexicano está en constante evolución, lo que también transforma las expectativas de los ocupantes. Las empresas que actualmente llegan al país operan bajo esquemas que son más complejos que hace una década. La incorporación de tecnología de fabricación avanzada y digitalización está elevando los requerimientos operativos de las instalaciones industriales.

En este nuevo escenario, la gestión de activos debe ser vista no solo como una función secundaria, sino como una estrategia fundamental. La habilidad para anticipar riesgos y optimizar recursos se convierte en un diferenciador clave, al lado de factores como la ubicación de un inmueble o sus características constructivas.

La capacidad de los proyectos industriales no se medirá únicamente en términos de espacio disponible, sino en su habilidad para mantener un desempeño sólido a lo largo del tiempo. Así, el nearshoring, que ha demostrado la capacidad de México para desarrollar la infraestructura necesaria ante la reconfiguración de cadenas de suministro, enfrenta un nuevo reto: la sostenibilidad del rendimiento de estos activos.

Si el éxito se sigue evaluando solo en base a metros cuadrados desarrollados y niveles de ocupación, se corre el riesgo de pasar por alto factores cruciales que afectarán la competitividad futura. En este sentido, la habilidad para operar eficientemente y adaptarse a nuevas exigencias definirá qué proyectos logran capitalizar el impulso del nearshoring más allá del ciclo de crecimiento actual.

La clave para la competitividad no solo radica en la construcción, sino en la capacidad de mantener activos resilientes y eficientes que generen valor continuado para sus propietarios y ocupantes. En un entorno donde el cambio es la única constante, la pregunta a considerar podría no ser si las métricas actuales son erróneas, sino si realmente son suficientes para garantizar un éxito a largo plazo.

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