La superficie media de las viviendas nuevas que se construyen en España está menguando. Son apenas unos metros cuadrados que para el comprador pueden resultar imperceptibles, pero reflejan lo que se cuece en el mercado inmobiliario español.
El tamaño medio de los pisos de obra nueva se situó en 109,8 metros cuadrados en 2020. El primer recorte asomó la cara en 2018 (117,2 metros cuadrados), aunque fue más notorio en 2019 (112,5 metros cuadrados) y se hizo evidente en 2020, según los visados de dirección de obra recogidos en la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Hasta ese momento, el tamaño de los pisos de obra nueva crecía cada año: de los 106,7 metros cuadrados de media en 2013 se pasó a 118,7 metros cuadrados en 2017.
Esto significa que en apenas tres años (de 2017 a 2020), los pisos perdieron un 7,5% de superficie. Lo mismo sucede con los unifamiliares de obra nueva visados. En 2020, la superficie media fue de 194,7 metros cuadrados, mientras que en 2017 estaba en 199 metros. Todo parece indicar que en 2021 continuará el recorte, aunque los datos oficiales llegan hasta noviembre y aún falta un mes más para concretar la cifra definitiva. Hasta noviembre, la media en los pisos se colocaba en 107,9 metros cuadrados.
Hay varios factores tras este ajuste de metros cuadrados, más palpable en las zonas de expansión de las grandes ciudades. Madrid es un claro ejemplo. En 2017, la superficie media de los pisos nuevos era de 125 metros; en 2020 se colocó en 107. En Barcelona se ha pasado de 127 metros cuadrados en 2017 a 104 metros en 2020. Por no hablar de los unifamiliares: de 234 a 201 metros cuadrados.
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La escalada del precio del suelo es uno de esos motivos. En los principales desarrollos de las grandes ciudades es más que reseñable. “En el Cañaveral el precio del suelo aumentó un 20% interanual en 2021″, apunta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios. Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, indica la evolución en Valdebebas: “El precio del metro cuadrado estaba en 1.700 euros hace tres años; hoy está a 2.750 euros de repercusión”. Otro factor al que señala con el dedo Luis Corral es el aumento en los costes de construcción, que subieron en torno al 20% el pasado año.
Recortar tamaño para que los números salgan no es nuevo. En los años del esplendor inmobiliario, donde todo se vendía a precios desorbitados, las promotoras tuvieron que ajustar las tipologías para poder afrontar los altos precios del suelo. Tal fue la presión, que se hicieron infinidad de promociones de estudios diminutos y pisos de un dormitorio.
Supone cierto cambio respecto al tipo de vivienda que se estaba programando tras la salida de la crisis que provocó el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, allá por 2015. “Entonces se comenzaron a hacer promociones con viviendas más grandes. Los pisos de tres dormitorios eran predominantes, pero también tenían mucha importancia los de cuatro dormitorios, mientras que los apartamentos de un dormitorio perdieron relevancia. Ahora, la tipología predominante ha cambiado”, señala Corral. Y añade: “En 2021, las promociones se centraron en viviendas de dos y tres dormitorios (entre el 50% y el 60%), volvieron los pisos de un dormitorio (entre el 10% y el 20%) y los de cuatro fueron residuales”. También hay que tener en cuenta que cada vez hay más hogares con menos integrantes.
¿Cuánto mide mi piso?
Es la pregunta del millón para muchos propietarios. Tiene varias opciones para averiguarlo. Puede acudir al Registro de la Propiedad, donde figura la superficie útil de la vivienda. “Es la fijada por el promotor del edificio con los datos que le proporciona el arquitecto”, explica José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores. Otra opción es dirigirse al Catastro, que recoge la superficie construida incluyendo la parte proporcional de los elementos comunes (portal, patios, pasillos…). “Esta superficie es la que resulta de la declaración de obra nueva y división horizontal, que parte de la intervención del arquitecto que se ha encargado del proyecto. No obstante, siempre se podría hacer una medición por un técnico en la propia vivienda si el interesado quiere saber si estos datos son correctos”, dice Tabarés.
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