El fenómeno del nearshoring se consolida como un elemento clave en el sector inmobiliario industrial mexicano, destacándose en el discurso económico durante los últimos tres años. La noción de que México puede actuar como un destino atractivo para la relocalización de las cadenas de suministro globales ha cobrado relevancia, destacándose en acontecimientos como la creación de nuevas plataformas bursátiles, entre ellas Fibra Next, y movimientos estratégicos como la oferta pública de adquisición de Terrafina.
No obstante, es esencial distinguir entre la retórica del nearshoring y sus resultados tangibles. El análisis de datos del segundo trimestre de 2025 presenta un cuadro mixto: si bien se observan incrementos sólidos en ingresos y altos niveles de ocupación, surgen interrogantes sobre la sostenibilidad de la demanda en los próximos años.
Las cifras del mercado industrial son impresionantes, con un valor total de las FIBRAs inmobiliarias que supera los 846,000 millones de pesos en julio, y tasas de ocupación cercanas al 95% en el segmento industrial. La ola del nearshoring ha impulsado la creación de nuevas plataformas, siendo Fibra Next una de las protagonistas, con un objetivo de capitalizar hasta 8.8 millones de metros cuadrados en el futuro cercano.
Los resultados de las FIBRAs más relevantes matizan esta situación. Fibra Monterrey, por ejemplo, reportó ingresos de 845.2 millones de pesos en el segundo trimestre de este año, lo que representa un aumento significativo del 34.9% en comparación con el año anterior. Este crecimiento se apoya en adquisiciones estratégicas, como un arrendamiento con Mercado Libre en León, Guanajuato.
Por otro lado, el desempeño de Fibra Macquarie presenta aspectos de cautela; aunque sus ingresos alcanzaron 1,346 millones de pesos —un incremento anual del 18.1%—, su tasa de ocupación pasó de 97.6% a 94.8%. Este fenómeno pone de manifiesto que, a pesar de una fuerte demanda, algunas carteras enfrentan desafíos en la rotación de inquilinos y en la ocupación de sus espacios.
En el ámbito bursátil, el rendimiento de las FIBRAs ha mostrado diferencias notables. Fibra Monterrey, Fibra Prologis y FUNO se han destacado con rendimientos de 20.4%, 20.5% y 31.1%, respectivamente. En contraste, Fibra Macquarie apenas subió un 0.83%, y Vesta sufrió una caída del 2.83%.
Más allá de los datos financieros, es importante cuestionar la narrativa oficial del nearshoring. La saturación en mercados como Monterrey y Tijuana plantea límites para absorber nuevos flujos sin impactar los precios o la calidad de los contratos. Adicionalmente, la concentración sectorial en industrias como la automotriz, electrónica y comercio electrónico subraya la vulnerabilidad del mercado. A esto se suma el riesgo geopolítico: los aranceles recientes impuestos por Estados Unidos sobre acero y aluminio destacan la fragilidad de la relación comercial, especialmente con la revisión del T-MEC programada para julio de 2026.
En respuesta a estos retos, el gobierno introdujo el Plan México en enero, buscando fomentar la industrialización y la sustitución de importaciones, con metas ambiciosas como elevar la inversión al 25% del PIB, crear 1.5 millones de empleos para 2030 y aumentar en 15% el contenido nacional de las exportaciones. Aunque estas metas son positivas, dependen de un financiamiento público limitado y de la estabilidad en la política comercial de Estados Unidos.
De cara al futuro, el enfoque sobre el nearshoring debe ser repensado. No debe verse como un destino inevitable, sino como un proceso estratégico que implica tanto riesgos como oportunidades. Para las FIBRAs, esto implica no solo mostrar cifras de crecimiento, sino también detallar cómo gestionan la saturación, la concentración y la exposición a cambios arancelarios.
Este panorama nos lleva a comprender que, si bien el nearshoring ha ubicado al sector inmobiliario industrial mexicano en un momento crucial, es vital que la euforia sea acompañada por estrategias sólidas. Hay potencial para absorber la demanda y margen para innovar, pero también existen riesgos que deben anticiparse para evitar un exceso de oferta. Al final, la evolución de las FIBRAs dependerá de su habilidad para convertir este fenómeno en un modelo de desarrollo económico sostenible y robusto en el tiempo.
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