Guía sobre ISR en compra de propiedades

La decisión de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) ha marcado un punto de inflexión significativo en el ámbito fiscal, especialmente en el contexto de la compraventa de propiedades en México. En el amparo en revisión 384/2025, el tribunal confirmó la constitucionalidad de una regla que podría impactar las transacciones inmobiliarias en las que el precio de compra se sitúa por debajo del valor de mercado.

El fallo sostiene que cuando existe una diferencia notable entre el precio de adquisición de un inmueble y su avalúo, el comprador podría no solo beneficiarse de esa compra, sino que además está obligado a pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la ganancia patrimonial resultante. Esta interpretación del sistema fiscal destaca que adquirir una propiedad a un precio inferior al valor real conlleva una implicación fiscal que no puede pasarse por alto.

Por ejemplo, si alguien adquiere una vivienda por 1 millón de pesos, pero su avalúo oficial es de 1 millón 200,000 pesos, la diferencia de 200,000 pesos —que representa un 20% respecto al precio pagado— podría ser considerada como ingreso por parte del Servicio de Administración Tributaria (SAT). Sin embargo, si el avalúo fuera de 1 millón 80,000 pesos, la diferencia de 8% no activaría la misma obligación de pago de ISR, dado que no supera el umbral del 10% establecido en la ley.

El propósito de esta disposición es prevenir la subvaluación en transacciones inmobiliarias, una práctica que ha sido comúnmente utilizada para eludir impuestos. Al fijar un límite del 10%, la legislación busca detectar cualquier discrepancia notoria entre el precio reportado y el valor real del inmueble.

Es relevante señalar que esta regulación no es un concepto nuevo, ya que ya estaba presente en la Ley del ISR. La reciente decisión de la Corte ratifica su constitucionalidad y aplicabilidad, lo que implica que los compradores deben prestar especial atención a este aspecto antes de realizar una transacción.

Federico Sobrino, presidente de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) en México, destacó que el fallo simplemente valida una práctica fiscal existente. Este esquema aplica particularmente a casos donde el precio de compra de una propiedad se encuentra significativamente por debajo de su avalúo, aunque no se contemplan beneficios equivalentes para situaciones donde el precio pagado supera la valoración.

Aquellos interesados en adquirir un inmueble deberían ser conscientes de la importancia de una correcta valoración. Un avalúo más detallado y preciso puede evitar problemas futuros con las autoridades fiscales. Factores como la antigüedad de la propiedad, su estado físico y cualquier reparación necesaria pueden influir en el valor real y, por lo tanto, afectar la diferencia con respecto al precio de compra.

En conclusión, los compradores deben estar mejor informados y preparados para enfrentar las implicaciones fiscales que puedan surgir al adquirir un inmueble por debajo de su valor de mercado. La atención a los detalles en la valoración de la propiedad no sólo servirá para cumplir con las regulaciones fiscales, sino que también protegerá las inversiones en un mercado inmobiliario que cambia constantemente.

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