A pocos meses de que el Congreso debata la aprobación definitiva de la futura Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, un trámite que debería producirse en la primera mitad de 2022, parte del colectivo de los propietarios está asesorándose de cara a utilizar diferentes fórmulas que les permitan sortear medidas como la limitación de los precios del alquiler en zonas tensionadas o la extensión de la duración de los contratos. En concreto, según avanzan fuentes del sector inmobiliario y de consultoras y despachos de abogados especializados, estos caseros estudian servirse del alquiler de temporada, una modalidad que previsiblemente quedará fuera del abanico que abarcará la futura normativa.
Según detallan estas fuentes, tanto grandes como pequeños propietarios comienzan a interesarse por esta figura para sortear los efectos “más perniciosos” de una ley que solo afectará al alquiler de vivienda habitual. Con todo, recuerdan, los caseros que quieran recurrir a esta modalidad tendrán que dar con el inquilino adecuado, ya que esta tipología de contrato lleva aparejada unas exigencias que tienen que cumplir las dos partes y que no siempre son fáciles de encontrar.
Por norma general, explica el director de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, el alquiler de temporada es una modalidad que se incluye en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dentro de la categoría uso distinto del de vivienda. Suele utilizarse “no para satisfacer las necesidades permanentes del arrendatario, sino para cubrir otras relacionadas con la movilidad por motivos laborales o de formación, entre otras casuísticas”.
Para que se den este tipo de contratos, añade un abogado especializado en arrendamientos, tiene que haber una serie de mínimos. Lo más importante “es que haya una causa real que justifique el régimen y que esta se manifieste expresamente en el documento”. Dicho de otra manera, añade Zurdo, “hay que dejar reflejado en el contrato a qué obedece la temporalidad y dónde está situada la residencia habitual del inquilino, que debe encontrarse, lógicamente, en una vivienda diferente”.
A partir de aquí se abre un abanico de posibilidades que permite que la temporalidad se extienda desde unos pocos meses hasta a lo largo de varios años.
Así, hecha la ley, hecha la trampa. Tal y como razona el abogado consultado, en un contexto de demanda de vivienda, en el que el casero “suele moverse en un plano de comodidad y poder superior al del inquilino, es fácil que los arrendatarios asuman estas condiciones y acepten dejar reflejado en el contrato que el alquiler obedece a cualquiera de estos motivos”. Se da el caso, además, de que las zonas tensionadas suelen encontrarse en grandes ciudades con una fuerte demanda de vivienda por parte de estudiantes y de trabajadores de otras zonas del país, “por lo que no parece complicado que los propietarios encuentren a inquilinos que cumplan con los requisitos necesarios”.
Fuentes del sector inmobiliario, a su vez, denuncian que no siempre será necesario dar con este tipo de perfiles, “ya que muchos caseros suelen aprovecharse del desconocimiento general que hay alrededor de la normativa y de la urgencia de muchos inquilinos” y consiguen “colar” cláusulas que los arrendatarios aceptan.
La futura ley de vivienda deberá llegar al Congreso antes de que termine la primera mitad del año, según ha detallado en varias ocasiones la titular de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez. Una vez que se apruebe, el ministerio dispondrá de un plazo de 18 meses para desarrollar un índice oficial de precios que permitirá a las comunidades autónomas –las competentes en materia de vivienda– establecer áreas tensionadas en sus zonas más calientes durante un periodo de tres años, prorrogable anualmente.
Para que esto suceda, antes de nada, deben cumplirse dos requisitos de forma simultánea. Por un lado, los precios medios del alquiler de una ciudad, barrio o calle deberán haber crecido en los últimos cinco años más de cinco puntos por encima de lo que lo haya hecho el IPC. Por otro, el importe medio del coste de la vivienda, incluyendo los suministros básicos, deberá representar más del 30% de la media de ingresos por hogar.
Una vez que la zona tensionada comience a funcionar entrará en vigor una limitación de los precios en el caso de los grandes propietarios (más de 10 viviendas) con personalidad jurídica. Los grandes caseros físicos y los pequeños propietarios, por su parte, estarían sujetos a una congelación de las rentas y a la prórroga automática en los mismos términos de los contratos que finalizasen. Estas consecuencias podrían evitarse con este tipo de fórmulas.
Otra de los cambios que prevén fuentes del sector inmobiliario es el trasvase hacia el alquiler vacacional, un régimen distinto al de temporada. El presidente de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), Tolo Gomila, rechaza por el contrario que este movimiento vaya a producirse debido, entre otros puntos, a la falta de demanda y al exceso de oferta que produciría.
Otras fórmulas
Entre la batería de fórmulas que estudian los caseros para minimizar los efectos de la futura ley de vivienda también se encuentra la del usufructo temporal del inmueble. Esta alternativa se basaría en la creación por parte de los grandes tenedores de una sociedad paralela que se convertiría en arrendadora después de haber adquirido el derecho del usufructo temporal de las viviendas, por ejemplo por un plazo de cuatro años. Pasado este periodo, los derechos otorgados por el nuevo arrendador caducarían, por lo que el contrato con el inquilino finalizaría. De esta forma, los plazos del alquiler serían muy inferiores a los previstos en la futura normativa.
Otra de las alternativas que barajan los grandes fondos del sector inmobiliario es la construcción de casas en régimen de apartahoteles o colivings en suelo terciario. Esta tipología de suelo es la destinada a la prestación de servicios al público, a las empresas y a otros organismos, pero no a las viviendas. Con esta alternativa, los inmuebles, al someterse a la legislación de los establecimientos hoteleros, no se verían afectados por la futura ley.
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