Los tipos de interés hipotecarios están disparados en Estados Unidos. Según el gigante financiero Freddie Mac y la Asociación de Banqueros Hipotecarios, han superado el 6% por primera vez desde la crisis financiera de 2008, que vino acompañada del pinchazo de una burbuja inmobiliaria construida sobre hipotecas basura y otros productos financieros tóxicos. La cifra de inflación de agosto, peor que la esperada, ha provocado ese incremento de los tipos hipotecarios, que van por delante de los tipos oficiales que fija la Reserva Federal y que se sitúan en un rango del 2,25% al 2,50%.
En el último año, los tipos hipotecarios de los préstamos a 30 años se han duplicado con creces, enfriando algo el mercado inmobiliario. “Aunque el aumento de los tipos seguirá frenando la demanda y presionando a la baja los precios de la vivienda, el inventario [de viviendas a la venta] sigue siendo insuficiente. Esto indica que, si bien es probable que continúen los descensos del precio de la vivienda, no deberían ser grandes”, según Freddie Mac, que sitúa esos tipos en el 6,02%.
En Estados Unidos predominan las hipotecas a tipo de interés fijo. Freddie Mac señala que los tipos a 30 años han subido del 5,89% al 6,02% en una semana y desde el 2,86% de hace un año. Las hipotecas a 15 años han pasado del 2,12% al 5,21% en un año. Y los préstamos a cinco años o menos, han saltado del 2,51% al 4,93% en 12 meses.
Esos tipos de interés tan elevados descuentan un endurecimiento adicional de la política monetaria por parte de la Reserva Federal para luchar contra la inflación, que se mantiene cerca de los niveles más altos de los últimos 40 años. La próxima reunión de política monetaria del banco central será el miércoles 21 de septiembre. Los inversores dan por descontada como mínimo la tercera subida consecutiva de tipos de 0,75 puntos y algunos temen que el incremento pueda ser aún mayor, de un punto de una sola vez. La Reserva no subía los tipos de golpe 0,75 puntos desde hace casi 30 años y no los ha subido un punto desde 1981, con Paul Volcker como presidente.
La previsión de subidas de los tipos se ha trasladado ya a los préstamos a tipo fijo a largo plazo, como los hipotecarios, lo cual está teniendo impacto en el mercado inmobiliario. “El aumento de los tipos de interés hipotecarios ha reducido la actividad de refinanciación en más de un 80% con respecto al año pasado y ha contribuido a que un mayor número de compradores de vivienda se mantenga al margen”, según Joel Kan, responsable de análisis y previsiones de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Muchos compradores de vivienda aprovecharon el descenso de los tipos de interés oficiales a niveles cercanos a cero durante la pandemia para refinanciar sus hipotecas en mejores condiciones.
En parte, la Reserva Federal está logrando su propósito de enfriar la economía de modo indirecto. La subida de tipos de las hipotecas sí conjura, al menos, el riesgo de formación de una nueva burbuja inmobiliaria en un mercado que estaba muy caliente por la escasez de oferta y las bajas tasas de paro. De momento, las difíciles condiciones monetarias se han notado más en un descenso de la actividad que de los precios. El encarecimiento de los préstamos está favoreciendo también que las familias opten más por el alquiler que por la compra. En todo caso, al restar renta disponible a las familias, enfría la demanda y con ello retira gasolina del fuego de la inflación.
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